Apport personnel ou pas apport pour un achat immobilier?

de Gary | 21 novembre 2016

 Voici une question qui revient très souvent : faut-il mettre un apport ou pas du tout? Cela dépens de vous et de votre objectif. Voici mon point de vue sur les apports tant pour l’achat de sa propriété que pour des investissements immobiliers.

Concernant l’achat de votre résidence principale, si vous souhaitez avoir la plus petite mensualité possible durant toute la durée du crédit et privilégier un aspect sécuritaire au cas où vous perdez votre emploi ou si la famille s’agrandit, alors faites un apport tout en gardant un fond de sécurité équivalant à 1 an de consommation mensuelle. C’est-à-dire que si vous avez besoin de 1000 par mois pour crédit, charges et besoin en tout genre, il faut que vous gardiez 12000 euro en fond de sécurité. Ce n’est pas obligatoire, mais c’est l’idéal. Concernant votre apport, il faut bien entendu être sûr de ne pas avoir besoin de cet argent à long terme.

Concernant l’achat d’’investissements locatifs pour vous constituer une rente ou un complément de revenu, voici ce que j’ai fais dernièrement et referais sur ma prochaine opération immobilière et pourquoi:

Si vous voyez l’argent comme un moyen et non une fin, vous aurez compris comme je l’explique dans cette vidéo que l’argent gardé sur un compte bancaire ne sert à rien (excepté le fond de sécurité) car elle ne vous rapportera jamais assez. Dans les explications qui suivent, vous allez voir pourquoi et comment vous pouvez gagner beaucoup plus avec un apport à défaut de garder cette somme sur un compte bancaire.

Mes propos sont tirés de faits vécus. Voici donc un exemple concret:

Ma dernière opération à l’heure où j’écris ces lignes, Novembre 2016, rapporte 14,58% de rentabilité brute, 13,56 net (contre 1% en moyenne pour les intérêts bancaires). Pour être totalement transparent, 35.000 euro d’apport ont été injecté pour payer toutes les charges attenantes, notaire, travaux, frais d’agence, décoration ,meuble, etc…

Pourquoi un apport dans ce cas-là alors que certaines personnes préfèrerons emprunter à 100% ce qui n’est absolument pas une erreur? Mon fond de sécurité ayant été déterminé et placé, voici ce que je gagnerai si j’avais gardé cet argent sur mes comptes plutôt que faire un apport sur l’opération :

Prenons l’assurance vie qui a le meilleur taux de rémunération aujourd’hui :1,80% (taux qui dépend des banques et des années). Le calcul se fait sur 12 mois et vous ne touchez les intérêts qu’une fois dans l’année.

35 000 euro + 1,80% = 630 euro. Pas mal me direz-vous! Sauf que cette argent n’est pas accessible excepté si vous cassez le contrat avant échéance qui est de 8 ans minimum. Personnellement, je trouve cela très long et peu rémunérateur. De plus, vous n’avez pas la main sur votre argent.

Voici maintenant la rémunération avec cet argent placé comme apport dans mon studio à un taux de 13,56% de rentabilité net par an.

Le calcul se fait la encore sur 12 mois : 35 000 euro + 13,56% = 4746 euro. En plus d’être beaucoup plus significatifs, les intérêts sont perçus chaque mois correspondant à 395,50 euros et je peux les réinvestir de suite sans attendre 8 ans que mon contrat d’assurance vie se termine gentiment.

D’autre part, l’apport peut sembler conséquent. Je n’ai rien fais d’extraordinaire, ni touché quelconque héritage. J’ai simplement respecté le principe n.1 que je décris dans cette vidéo : 8 règles à appliquer pour vous enrichir.

Je n’ai pas abordé la fiscalité car elle est totalement différente d’une personne à une autre. De plus, les pouvoirs de défiscalisations sur les investissements locatifs sont énormes.

Pour  conclure cet article, j’ai effectué un apport il y a 8 ans pour l’achat de ma résidence principale; j’ai récolté les fruits quelques années plus tard car ce crédit a toujours eu des mensualités très basses à tel point que je ne le pais plus aujourd’hui: Comment je suis désormais logé gratuitement. Cela m’a permis de pouvoir reprendre les études très confortablement pendant 4 ans.

Sachez que ces conseils ne sont pas les meilleurs. Beaucoup vous exposerons leur point de vue en fonction de leur objectif et c’est normal car nous avons tous notre propre vision de la vie. Cependant si vous souhaitez toucher rapidement des rentes en provenance de vos placements, comparez les taux proposés par votre banque et ceux que vous rapporteront vos investissements. Faites le bon choix et vous récolterez les fruits sous différentes manières plus rapidement que vous ne l’auriez imaginé.

signature

 

 

 

 

 

Vous aimerez peut-être:

 

 

Share Button

2 réflexions au sujet de « Apport personnel ou pas apport pour un achat immobilier? »

  1. Tatiana

    Salut Gary,
    Je suis de facon assidue tes projets et j’admire ton ambition qui est de devenir millionaire. J’ai quelques questions par rapport à tes calculs. Moi aussi, je suis interessée par un projet immobilier. Tu dis dans ton post que le revenue net sur ton investissement est de 13,56%. Peux-tu me dire comment t’as fait ce calcul? selon tes chiffres:
    Achat de ton appartement = 187€ x 20ans = 44880
    Apport personnel pour frais de notaire,travaux etc. =35000
    Soit cout total de l’opération = 79880

    Revenue locatif par an= 600 x12=7200 brut
    Deja comme ça le pourcentage brut est de 9,01%

    Si on se penche sur le net cette fois:
    Au 600 euros par mois tu dois enlever edf, taxe foncière, charges de copropriété, assurance immobilier, impots sur le revenue, taxe d’habitation vu que tu fais du saisonnier, (et éventuellement abonnement internet?). Ton estimation de 40€ mensuel pour l’ensemble de ces charges me paraît sous-extimé.

    Disons que on enleve le 30% de charges de tes 600€ (fourchette basse) par mois et cela te donnerait 5040€ à l’année net. Le nouveau bénéfice net est plutot de 6,3%. Et tout ca sans compter la csg et crds (contribution social généralisée) autour du 15% de tes revenues fonciers net et des travaux d’entretien éventuels.

    Je pense que tu as oublié quelques détails dans le calcul.

    Répondre
    1. Gary Auteur de l’article

      Merci beaucoup Tatiana pour ton suivi, cela me touche beaucoup.
      Le cout total de l’opération est de 68400 euros.
      Concernant les mensualités de 187 euros sur 20 ans, il y a les intérêts qui ne rentrent pas en compte dans le prix total d’acquisition.
      Voici comment je calcul ma rentabilité et ce n’ai peut-être pas la meilleure. Cela dépend de ce que l’on inclus :
      Montant total des loyers perçus sur une année divisé par le prix total de l’acquisition. J’enlève ensuite toutes les charges attenantes lié à l’appartement.
      Dans mon cas, j’ai aujourd’hui amélioré le rendement car je suis passé sur plusieurs plateformes de location alors que je n’en avais qu’une auparavant. Je suis passé de 600 euro en moyenne à 830.
      Je rentre tout dans mon tableau excel qui me calcul la rentabilité avec le formule citée ci- dessus.
      Ce studio situé dans un petit immeuble Haussmannien de 1900 a les caractéristiques d’avoir de très faibles charges et c’est ce qui m’a beaucoup plus. Les voici en détails : 95 euro de taxe foncière par an que je divise par 12.
      L’assurance est de 6 euro, edf : 10 , charges de copropriété : 16. Internet est accessible via plusieurs Wifi public car il est en plein centre ville. Ce qui fait 40 euro au total.
      830 x 12 = 9960 de loyer annuel
      – 480 de charges annuel = 9480
      /68400 qui est le cout total de l’opération = 0,1385
      x 100 = 13,85%
      En effet, je ne mentionne pas la partie impôt car étant toujours sous statut étudiant, cela fait plusieurs années que je n’en pais pas. De plus je vais pouvoir défiscaliser de manière assez facilement sur mes 1 ère années avec les travaux et le meublé. Cela se fera pour l’année 2017 sur les revenus de 2016.
      Mais tu as parfaitement raison, ils devront ensuite être pris en compte à l’avenir.
      Merci à toi.
      Gary

      Répondre

Laisser un commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *